2019年我市房地產運行情況分析

第二期

發布時間:2020-02-17 08:26    點擊數:    字號:       默認

莆田市堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,通過實施地價房價“雙控”、片區房價監控等措施,基本實現了穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。保持房地產市場宏觀政策的連續性和穩定性,房地產市場運行在合理區間。

一、我市房地產運行情況

(一)房地產投資對固投增長的貢獻明顯。2019年,全市房地產開發投資完成417.66億元,增長16.6%,高于全市固定資產投資增速10.6個百分點,高于全省平均增速1.8個百分點,增速位居全省第三,對全市固定資產投資的貢獻率為56.2%,拉動固定資產投資增長3.4個百分點。

12019年房地產開發投資完成情況

(二)商品房銷售面積保持增長

從全年來看,我市房地產在經歷了前幾個月的高低起伏后,從7月份開始穩步增長,購房需求持續釋放。2019年我市商品房銷售面積完成440.11平方米,增長7.4%,增速全省排名第三(全省增長3.9%),商品房銷售額393.38億元,增長13.7%。荔城區的建發·央著、建發·央譽、建工ECO項目和城廂區的恒大·御景半島6#、7#四個項目重新出現開盤即售磬的盛況。

莆田市各縣區銷售區域差距明顯。城廂區房地產由于去年安置型商品房大量入市,北岸房地產由于體量小,再加上今年沒有新的大型房地產項目進來,兩個縣區增速大量回落。其他各縣區的銷售面積都呈不同程度的增長。其中,城廂區76.92萬平方米,下降15.9%;涵江區105.05萬平方米,增長11.8%;荔城區113.80萬平方米,增長33.6%;秀嶼區26.23萬平方米,增長24.1%;仙游縣103.08萬平方米,增長1.4%;;北岸15.03萬平方米,下降9.1%。

(三)商品住房銷售價格維持平穩

隨著房地產綜合精準調控措施的持續貫徹實施,取得明顯成效,確保了新建商品住房銷售均價保持平穩增長,房價水平及漲幅與我市在全省的地位及城鎮居民人均可支配收入增幅基本適應。據商品房買賣合同網簽系統統計(扣除安置房),2019年全市商品房銷售均價10076/平方米,增長0.3%;其中仙游縣7014/平方米、增長11.3%;城廂區15355/平方米、增長10.2%;秀嶼區7088/平方米、增長10.0%;涵江區10034/平方米、增長6.6%;北岸5460/平方米、下降5.0%;荔城區11647/平方米、下降10.6%。

(四)房地產開發資金到位情況良好

房地產開發企業到位資金主要來源于銀行貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款等,今年莆田市房地產開發投資主要以外來的全國百強房企為主,融資能力較強,再加上銷售形勢較好帶動項目資金快速回籠。2019年全市房地產開發資金來源合計414.68億元,增長7.7%,增速比上年同期提高16.2個百分點。其中:國內貸款61.48億元,增長98.3%;自籌資金229.36億元,增長10.4%;其他資金來源56.95億元,增長166.9%。

 ()土地拍賣節奏加快

在限地價控房價政策影響下,2019年土地市場房地產用地價位相對穩定,共出讓的27宗用地。2019年全市通過拍賣供應經營性房地產用地27127.7公頃(合1915.74畝),較上年同期(1654.5畝)增長15.8%。其中第一季度供應經營性房地產用地729.54公頃,第二季度947.71公頃,第三季度940.86公頃,第四季度29.61公頃。

二、2020年房地產發展存在問題

(一)房地產開發投資增速預計會下滑。從全年房地產投資增長曲線看,已經呈現倒“V”型增長。另外,明年“房住不炒”基調不變,加上融資收緊等因素共同影響下,房地產開發企業拿地、投資意愿有所下降,預計明年房地產開發投資增速將收窄至15%左右。

(二)中心城區市場供不應求。土地購置是新增房地產開發項目的前置條件,土地成交情況將影響未來市場供給。中心城區(荔城、城廂)的好土地、好項目基本已開發,老舊片區拆遷難度大,城區供地量少,地價不斷的攀升,土拍市場土地出讓有限。市區商品房市場出現供不應求的局面。再加上目前市區很多項目都處于尾盤階段,明年的房地產銷售面積缺少有力的支撐。

(三)商業庫存“去庫存”壓力大

商品房庫存量一直是房地產市場晴雨表。而商業地產去庫存效果,直接關系到整體樓市是否能健康發展。2019年我市商業營業用房銷售面積僅19.87萬平方米,占全部商品房銷售面積的4.5%。與熱火朝天的住宅市場比起來,商業地產市場可謂“冰凍三尺”。

(四)融資渠道持續收緊

今年以來,金融監管部門持續加強房地產開發企業融資管控,1116日,央行在《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中重申,按照“因城施策”的基本原則,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。嚴控房地產信托、銀行貸款規模,防止信貸資金過度流向房地產領域,房企融資渠道持續收窄。

三、我市房地產發展建議

(一)落實主體責任。明年樓市的主旋律,仍將以“穩”為主,并持續完善長效機制建設。各級政府要認真貫徹落實中央各項房地產調控政策,因城施策多管齊下,抑制過熱投資投機需求,穩定市場環境。充分進行市場調查研究,堅持以人為本、服務民生發展,調整調控政策。 

(二)建立多主體供應機制。土地是影響房地產供給的重大因素,地價是房價的基礎,需求較旺的情況下,地價上漲推動房價更快上漲。價格上漲壓力較大、住房供給不足區域,要合理增加土地供給,提高住宅用地比例,以市場為主體滿足城市多層次住房需求;積極盤活城中村和近郊農村集體土地,允許集體土地以多種形式入市,用以建設租賃住房,提高全市租賃住房供給。

(三)防范開發企業運營風險。房地產開發業是資金密集型產業,項目前期投入大、開發周期長、資金成本高,企業資金周轉主要依賴各類貸款和項目上市銷售回款,建設進度緩慢將加大企業財務壓力,增加運營風險。相關部門應密切關注企業項目經營狀況,重點解決項目在融資、用工、市政配套建設等方面存在的困難,督促企業加快施工進度,預防和及時化解運營風險,確保項目按期建成交付使用。

1

房地產1-12月完成情況

地區

房地產開發投資

(億元)

增長%

房地產銷售面積

(萬平方米)

增長%

全省

5673.13

14.8

6456.13

3.9

全市

417.66

16.6

440.11

7.4

城廂區

90.97

15.9

76.92

-15.9

涵江區

90.58

-3.9

105.05

11.8

荔城區

94.03

-2.3

113.80

33.6

秀嶼區

23.96

78.2

26.23

24.1

仙游縣

99.30

77.5

103.08

1.4

北岸

18.83

-5.2

15.03

-9.1

 

                                       撰稿:王涵涵

                                       審核:黃光華

                                       簽發:吳海端

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